宁静致远（07）借宿 (第2/7页)

？」我

    看着凌云红着脸说道。

    凌云和我对视，脸上出现了笑容，也没有在为难我，说道，「租铺面第一点

    要调查商铺的产权，承租商铺之前，应当赴该商铺所在房地产交易中心进行产权

    调查，确认以下几个重大信息」

    「１，房屋的用途和土地用途，必须确保房屋的类型为商业用房性质、土地

    用途是非住宅性质方可承租作为商铺使用，否则，将面临无法办出营业以

    及非法

    使用房屋的风险。

    「２，房屋权利人，以确保与房屋权利人或者其他由权利人签署租赁合同。」

    「３，房屋是否已经存有租赁登记信息，若已经存有租赁登记信息的，导致

    新租赁合同无法办理登记手续，从而导致新承租人的租赁关系无法对抗第三人，

    也会影响新承租人顺利办出营业执照。」

    「如果你无法查清，我作为律师，就可以到相关部门进行调查。」凌云继续

    到。

    「你肯定见过这样的合同多，那一般装修期间可以免租金吗？。」我问道。

    「商铺租赁中，免租装修期经常会出现在合同之中，主要是由于承租人在交

    房后需要对房屋进行装修，实际不能办公、营业，此种情形下，出租人同意不收

    取承租人装修期间的租金。」

    凌云说完撩了撩头发继续道，「但免租装修期非法律明确规定的概念，因此，

    在签订租赁合同时一定要明确约定免租装修期起止时间，免除支付的具体费用，

    当然也要考虑出租方的利益，一般情形下，只免除租金，实际使用房屋产生的还

    需按合同约定承担。」

    「那押金在法律上合理吗？或者能不能想办法少交一些。」听完我又问道。

    「为了保护出租方的利益，合同的公平性，租赁保证金如果出租方收取高一

    些，可以理解，押金主要用于抵充承租人应当承担但未缴付的费用，因为商铺适

    应的电费、电话费、物业管理费等费用比较高，因此押金应当适当高一些，以免

    不够抵充上述费用。」

    「也是，做生意是有风险的，以后发展成什么样谁也不知道，那租金抵扣税

    收需要在合同里体现吗？」我又继续问道税收的问题。

    「税费承担按照法律、法规、规章及其他规范性文件规定，出租或转租商铺

    的，出租人或转租人应当承担以下税费：」

    「营业税及附加租金*5.55%」，

    「租金*12%」，

    「所得部分*20%（所得部分为租金扣除维修费用，维修费用每次不超过800

    元）

    租金（总额）0.1%（在第一次缴税时一次性缴纳，按租期内所有总租金计算。）」

    「土地使用税按房屋地段每平方米征收，具体以代征机关实际征收为准。」

    「如果是转租，那税费是：」

    「营业税及附加转租收入*5.55%」

    「印花税转租租金（总额）0.1%」

    听着这些数字，我脑子里乱糟糟的，凌云像秀操作似的还想继续，我赶忙打

    断，「这个太复杂了，太专业了，估计这块工作你得和佳杰碰撞。」

    在实践中，商铺租赁税费的缴纳比较多样，她说她给我说的标准只是法定征

    收标准，不同区域或许存有不同的征收方法，具体可在签订商铺合同前咨询实际

    代征网点工作人员。

    虽然税费的缴纳主体为出租人或转租人，但租赁合同中可以约定具体税金数

    额的承担人，此时，无论出租人和承租人都应当清楚商铺租赁的税费金额比较高，

    应当慎重考虑长期税费调整增加的费用后，再行约定具体承担人，不要被某些代

    征网点短期内较低的税率所迷惑。

    凌云见我打断她，并没有出现反感的表情，继续说道，「好吧，我以为你是

    真的好学，那我们讲点你今天用的上的。」

    「请说」我微笑着，注视着她说道。

    「承租商铺的目的在于开展商业经意活动，而商业经营活动首要条件就是必

    须合法取得营业执照，因此，在签订商铺租赁合同时，许多条款都要围绕着营业

    执照的办理来设置，主要涉及以下几个方面：」

    「１，原有租赁登记信息没有注销，从而导致新租赁合同无法办理租赁登记，